Обзор рынка недвижимости Киева в июне 2008 года

В июне 2008 года цены на жилую недвижимость были стабильными, наблюдался боковой тренд динамики цен. Прогнозы относительно сезонного удешевления цен на недвижимость в долларах, ожидавшиеся на основании статистики предыдущих лет и  локального колебания в мае,  не подтвердились, уже в начале в 20-х числах июня стоимость жилой недвижимости в долларах продолжила свой рост с темпами около 1% в месяц.

Отсутствие сезонного колебания в долларах можно объяснить продолжением падения курса американской валюты как относительно гривны, так и относительно евро. Перелом растущего тренда в мае происходило на фоне изменения официального курса доллара. Более того, пока Национальный Банк не установил новый официальный курс (фактически заморозил свои операции с долларом), наблюдалась четкая тенденция к удешевлению, связанная, по нашему мнению, с практически полным прекращением выдачи ипотечных кредитов коммерческими банками. После того, как Нацбанк установил новый курс и озвучил дальнейшую курсовую политику, рынок оживился, активизировалась выдача ипотечных кредитов и цены стабилизировались. При этом участники рынка, понимая, что новый курс национального банка имеет малого общего с рыночным курсом, а новая курсовая политика, при отсутствии соответствующих операций на валютном рынке,  имеет малого общего с рыночными принципами поддержки официального курса, переориентировались  на рыночный курс доллара, который продолжил свое падение.

Дальнейшее падение реального рыночного курса доллара не могло не отразиться на ценовой конъюнктуре дальнейшим увеличением цен в долларах. Вышеизложенный анализ показывает, что наблюдающийся сегодня небольшой рост цен в долларах имеет инфляционную природу. Динамика цен в гривнах за полгода характеризуется сегодня боковым трендом. При фактическом падении рыночного курса доллара с 5 гривен в начале 2008 года до 4.6 (-8%) гривен в начале июля и росте цен на недвижимость в долларах на 10%, удорожание недвижимости в гривнах с начала 2008 года составило всего 2%. При этом в июне удорожание цен на недвижимость в долларах составило 0.11%, а падение курса доллара составило -2.13%, т.е. только в июне жилая недвижимость в гривнах подешевела на  2.0%.

Продавцы и покупатели недвижимости также отказываются от курса национального банка при осуществлении трансакций. Если раньше продавцы предлагали покупателям, желающим рассчитаться в гривнах, нерыночные курсы Национального банка, или старые курсы (5 грн, 5.05 грн), то сегодня рынок адаптировался и все чаще продавцы соглашаются на расчет в гривнах по среднему рыночному курсу продажи  - 5.65 грн/дол.  Таким образом официальный курс Национального Банка теряет всякий рыночный смысл, а его нерыночное значение только усложняет рыночные процессы, в частности создает сложности при оценке недвижимости для целей залога.

На рынке земли в пригороде города Киева наблюдается  понижение цен как в долларах, так и в гривнах. Особенно заметна тенденция к удешевлению земель, находящимся в «поле», т.е. новоотведенных земель, которые еще не застроены. Это вызвано активным выходом на рынок «предложения от чиновников», т.е. участков, которые «продаются по решению сессии».  Такие предложения как правило значительно дешевле предложения на вторичном рынке, хотя присутствуют и дополнительные риски такой покупки. Однако дополнительные риски не пугают покупателей, которые скупают землю как инвестиционный актив, для них риск является инструментом  получения  высокой  доходности. Поэтому подобные предложения принимают на себя инвестиционный спрос, существенно влияя на ценовую конъюнктуру. В пределах существующей застройки, где новоотведенных земель не осталось или просто мало, цены как правило были стабильными (боковой тренд).

Индикаторы цен жилой недвижимости на сегодняшний день следующие: средняя стоимость 1 кв.м жилых квартир в г. Киеве составляет $3 508.46, ценовое ожидание +1.2% в месяц, средняя норма капитализации жилой недвижимости 6.5% годовых, индекс доходности жилой недвижимости  + 20.9% (в долларах), +6.5% (в гривнах).

Следите за изменением ценовой конъюнктуры и изменением текущего тренда на нашем сайте. Статистическая и графическая информация о ценах на жилую недвижимость а также экономическая оценка земель высотной жилой застройки обновляется каждую неделю. Ознакомиться с профессиональной статистикой по массивам города и типам жилья можно на этом сайте (www.edva.com.ua) в разделе «Статистика».

Обзор подготовлен под руководством председателя комитета аналитики и статистики рынка недвижимости КГО АСН(р)У Жоголевым В.Д. при информационном обеспечении компании «ЭДВА».