Обзор рынка недвижимости Киева - апрель 2009 года

Апрель 2009 года дал рынку недвижимости несколько новых тенденций. В целом конъюнктуру рынка можно охарактеризовать как подающую признаки выздоровления. Падение цен остановилась, а в середине апреля был зафиксирован незначительный рост (впервые с сентября 2008 года). Заметный всплеск деловой активности в апреле дает основания надеяться, что рынок постепенно нащупывает те параметры, которые позволят избавиться от груза кризисного негатива.

Сложно сказать, наблюдается ли взаимосвязь между оживлением на мировых финансовых рынках и конъюнктурой рынка недвижимости в Украине. Мировые фондовые рынки уже месяц демонстрируют рост, поэтому и на рынке недвижимости может произойти отскок. Возможно, всплеск активности связан с удешевлением доллара относительно евро, что формирует негативные ожидания относительно его стабильности и стимулирует покупателей, занимавших выжидательную позицию, задуматься о будущем.

Рассмотри графики среднего уровня цен жилой недвижимости в долларах и гривнах.

В других сегментах рынка динамика цен также демонстрирует стремительную коррекцию.

Впервые за много лет можно констатировать снижение цен в гривнах. Относительно апреля 2008 года цены в гривнах снизились на 13.8%. С учетом инфляции за последние 12 месяцев в размере 18.8% реальный уровень цен снизился на 32.6%. Недвижимость действительно стала доступнее для потребителя, что является единственным позитивом в период кризиса.

Не смотря на оживление рынка говорить о скором росте цен на недвижимость сегодня рано. Ощущается борьба трендов, и ее исход сегодня неоднозначный. Стоимость недвижимости, несмотря на стремительную коррекцию, продолжает оставаться высокой. Всплеск покупательской активности может оказаться краткосрочным, так как долгосрочные факторы для усиления платежеспособного спроса пока отсутствуют.

Спрос и предложение должны уравновеситься на уровне, который показывает, сколько реально мы можем платить за недвижимость без внешних заимствований. Для того, чтобы дать рынку объективный ориентир такой справедливой стоимости, мы выполнили сравнительный анализ рынков недвижимости в столицах Европы (также в анализ была добавлена столица США – Вашингтон).

Обеспеченность жильем (количество квадратных метров на душу населения) необходимо рассматривать как совокупное предложение, с ростом обеспеченности предложение растет и цена падает. ВВП на душу населения необходимо рассматривать как совокупный спрос – объем все товаров, которые население гипотетически может предложить к обмену (в т.ч. на недвижимость). Поэтому рост ВВП неизбежно ведет к повышению цен.

Риск страны характеризует показатель дополнительного риска коммерческой деятельности, связанный со специфическими факторами внутри страны (политическими, организационными и пр.). Данный показатель, на базе которого формируются кредитный рейтинги страны, был взят с ресурса www.damodaran.com. Высокие риски страны усиливают спрос на недвижимость, так как недвижимость – альтернатива депозитам, инвестициям в акции и собственную предпринимательскую деятельность. Поэтому высокие риски коммерческой деятельности ведут к росту цен на недвижимость.

Проведенный регрессионный анализ с использованием различных регрессионных моделей показывает, что доверительный диапазон стоимости для Киева, если опираться на приведенные данные составляет от $1510 до $1740 за кв.м.

Используя простейшую регрессионную модель следующего вида, можно оценить привлекательность рынков недвижимости разных столиц для инвестиций:

Где V – оценка справедливого уровня цен; Gn – нормированный к единице показатель ВВП на душу населения;Оn – нормированный к единице показатель обеспеченности жильем; R – дополнительные риски страны.

Как показывают выполненные расчеты, уровень цен в Киеве продолжает оставаться переоцененным, хотя фактическая стоимость уже приблизилась к своему объективному уровню. Значительно более привлекательными для инвестиций в недвижимость выглядят Прага, Вильнюс, Берлин, Стокгольм, Амстердам, Вена, Вашингтон, поэтому ожидать возобновления интереса к Киевскому рынку недвижимости со стороны иностранных инвесторов и спекулянтов сегодня еще рано.

Рост количества проблемных кредитов в банковской системе в ближайшее время может привести ко второй волне удешевления недвижимости. Правда, если это случится, снижение уже не будет таким значительным, как за прошедшие полгода.

Мы считаем, что наиболее вероятный вариант развития событий заключается в стабилизации долларовых цен и постепенном снижении цен в гривнах на 20-25%. Данный процесс будет возможен при дальнейшей ревальвации гривны относительно своего текущего уровня. Этот процесс сделает недвижимость еще доступнее для украинских покупателей, что приведет к активизации рынка недвижимости и росту количества трансакций.

Первичный рынок будет выходить из кризиса значительно дольше. После окончания кризиса конъюнктура рынка существенно изменится. Проблемы рынка строящихся объектов те же, что и в банковской сфере, и главная проблема – это утраченное доверие. В начале 2000-х годов строители финансировали свой оборотный капитал за счет частных инвесторов, в последние годы чаще стали привлекать банковское кредитование и IPO. Сегодня массовый, можно сказать панический вывод капиталов из строительного сектора является «красной карточкой», которой инвестор сообщает строителям, что они могут быть свободны. Массовое невыполнения обязательств строителями и девелоперами, срыв сроков строительства, беспредел чиновников при выделении земель и согласовании строительной документации привели к тому, что рынок недвижимости, как для населения, так и для иностранного инвестора, утратил какую-либо привлекательность. Строительным компаниям теперь придется строить недвижимость за счет собственных средств, которые, как правило, отсутствуют. Принцип «утром стулья – вечером деньги» будет доминирующим в ближайшие годы в структуре спроса.

Причины строительного кризиса заключаются в том, что в последние годы органы власти направляли свои усилия не в русло улучшения инвестиционного климата в сфере строительства и не на защиту прав частных инвесторов. Усилия властей сводились к увеличению доходности строительных компаний и связанных с ними чиновников, и этой политикой власти сами вырыли себе и строителям «яму». Почему деятельность банков находиться под жестким контролем национального банка, а строительные организации практически бесконтрольны в своей деятельности? Строительные компании, как и банки, работаю со средствами населения, почему же отсутствует текущий контроль за их финансовым состоянием, почему не вводятся временные администрации? Те программы, которые реализует сегодня правительство в виде кредитования покупателей строящегося жилья, не будут успешными. Данные кредиты сегодня не востребованы. Печален недавний опыт по размещению облигаций государственной ипотечной организации, которые остались неразмещенными вследствие отсутствия спроса. Можно раздать даже беспроцентные кредиты под покупку жилья в новостройках, это не даст эффекта, так как люди не верят, что дома будут введены в эксплуатацию. История о том, как молодая семья купила квартиру в строящемся доме, для чего взяла в банке кредит, и сегодня осталась без жилья с огромными кредитными обязательствами, стала притчей во языцех.

Единственный выход из сложившейся ситуации – вернуть доверие на рынок строительства, для чего необходимо сместить приоритеты с интересов строителей на интересы потребителей. Пути решения данной задачи такие же, как и в банковском секторе: рефинансирование, рекапитализация, национализация. Необходимо закончить все стройки, где инвесторы уплатили деньги за будущую недвижимость, чтобы показать людям самое главное – права частного инвестора в этой стране под защитой государства. Для этого необходимо в кратчайшие сроки провести государственный аудит всех незавершенных объектов строительства для ответа на четыре главных вопроса: сколько привлечено денег, сколько реально освоено на стройке, сколько еще можно привлечь от продажи площадей, сколько денег необходимо для завершения строительства. Проекты, которые не являются убыточными (а таких большинство), необходимо профинансировать в виде кредитов под залог еще непроданных площадей (при этом необходим радикальный контроль целевого использования средств). Убыточные объекты должны быть полностью или частично национализированы, для чего необходимо создать отдельную государственную структуру (по аналогии с банком для плохих активов), которая примет на баланс убыточные объекты и достроит их.

В такой схеме источники финансирования программы не будут иметь принципиального значения. Даже если данную программу профинансирует национальный банк в виде непрямой эмиссии, существенных рисков инфляции не возникнет, так как выделенные средства будут направлены на создание реального продукта, а большая часть средств будет возвращена после ввода объектов в эксплуатацию. Возобновление строительства по всей Украине чрезвычайно благоприятно отразиться на экономике в целом. Строительство потянет за собой другие отрасли экономики, которые «легли» по принципу домино с развитием кризиса. Рабочие на стройках - это спрос в магазинах, внутренний спрос на металл, электроэнергию и транспортные перевозки. Кроме того, построенная недвижимость - это покрытие по многим проблемным кредитам и оздоровление банковского сектора. Скорее всего эффект будет большим, чем от всех антикризисных законов вместе взятых.

Обзор подготовлен председателем Комитета аналитики рынка недвижимости Киевского Союза Специалистов по недвижимости и Комитета аналитики и статистики рынка недвижимости Киевского городского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлтеров) Украины Всеволодом Жоголевым при информационном обеспечении оценочно-консалтинговой компании «ЭДВА».